房价涨势基本停滞
来源:    发布时间: 2020-05-26 09:19    次浏览   >

中国房地产测评中心在《2012年房地产行业总结及未来展望》中预测, 2013年全国商品房销售价格将在2012年的基础上上涨5%-10%。其中,一二线城市中心城区由于最近两年持续的严厉调控,房价涨势基本停滞,预计2013年将出现强烈的补涨效应,预计涨幅将在10-20%;城郊板块房价将呈现10%以下的温和回涨。

不过,来自官方和半官方的声音依然谨慎。中国国土资源部土地勘测规划院地价所所长赵松宣称2012年出现的大多数“地王”系误读或炒作,实际上仅两宗地块符合“地王”的判定标准。

中国房地产学会副会长陈国强告诉本刊记者,虽然短期内限购、限贷政策不可能退出,但楼市在经过2012年初的低迷开局和年末的翘尾、暖冬行情后,2013年将进入平稳复苏时期。

中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞也告诉本刊记者,在限购和限贷政策的执行中,一直存在着中央和地方政府的博弈,只有采用长期稳定、市场化的政策,才能避免这样的博弈,最终达到抑制投机的目的,这种投资客在政策和市场波动中的投机才会真正结束。

“只能说最坏的时候已经过去了。但开发商面临的形式依然严峻。”叶厚彪说,截至2012年12月24日,上海市一手房可售面积约为1028.28万平米,这比2012年10月的最高峰减少了5%,但其实在2008年到2011年,上海楼市的库存量都没有超过千万的高位。

而对一些炒房者来说,这些数据或许太过复杂和迂腐,他们赌的,只是长期趋势下的那些波动。而从根本上抑制这些投机心态的一再复萌,中国楼市还有很长的路要走。

2012年第一季度,上海总价在90万元以下、90万到150万元、150万到300万元、300万元以上房源的成交数量占比,分别是45%、30%、17%和6%。第二季度比例与之大致持平。

他告诉本刊记者,上海800万元以上的房源,37.5%一次性付款,1000万元以上房源,53%一次性付款,这说明买房市场的资金量很充沛。另一方面,9月到11月,300万元以上的房源比例下降到11.5%,这说明房价上涨一旦明显影响了购房者的投资预期,市场马上会回归理智,“上海二手房交易的整体涨幅,始终没有超过5%。”

上海易居房地产研究院报告也对2013年房价整体走势继续看涨,并认为由于近两年一、二线中心城市受楼市调控的影响较大,房价涨幅有所压制,一旦市场回暖,将有可能出现强烈的补涨效应。并称“2013年楼市调控政策有可能进一步升级,否则将难以控制一线城市和少数二线城市的房价涨幅。”

市场成交量似乎也在佐证这些观点。21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示,1月前13天上海新建商品住宅共成交43.2万平方米,同比提升2.18倍,高于2012年12月份同期水平。中原地产研究中心统计数据显示,2013年1月1日到13日,全国主要的54个城市新建住宅签约套数达到了10.48万套,同比上涨103%。

2013年1月,住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在《中国投资》发表文章称,房地产市场大幅反弹的可能性不大,并称第三套房不贷款政策仍会坚持。1月20日,国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲也公开表示,2013年如果不出现大的变化的话,房地产市场走势平稳,并不具备大幅度的房价反弹的条件。

绿地集团董事长张玉良告诉《瞭望东方周刊》,抑制投机的关键,“是房产税如何扩大试点,个人认为应该由国家出台一个指导文件,以经济结构指标作为目标,合理确定房地产企业的利润比,确定一个完善的征税框架。”2012年,绿地的住宅销售面积和成交金额均增长了35%到40%。

叶厚彪从数据层面分析认为,就算没有新的调控政策出台,如今的投资客和开发商的“赌反弹”恐怕也难以如愿。“从2012年末的上海住宅成交结构上就能看到,购房者并没有出现普遍性的恐慌性入市。”

“对开发商来说,情况也是如此。现在市场分化的很明显,针对刚需的楼盘,如果单套价格低,销售就非常好;如果总价高,又没有促销,销售就比较难。”叶厚彪说,就算在一片“回暖”声中,还是有开发商为了完成年度销售目标,要降价促销。

而刚刚出台的国五条,尤其是20%征税的内容,则在3月成为多空双方争论的绝对焦点。看空的一方认为购房成本的猛增将压制需求,导致价格下跌;看多的一方却认为,在一二线城市刚性需求不变的情况下,成本依然可以转移到买方身上,投资者所增加的是时间成本。

到第三季度,刚需需求向改善需求转变的情况就变得很明显。90万元以下、90万到150万元房源比例分别下降到30%和25%;300万元以上的房源比例则上升到25%。“其中有25%的客户是一次性付款。”叶厚彪说。

“开发商心态也没受太大影响,反而一些人很高兴,二手房价格突然涨了20%,我新房涨个10%也不要紧吧?”clark lu告诉本刊记者。

据本刊记者了解,投资客依然是看多一方的主力军,“投资客手上的房源大多在市区,这里房源的稀缺性是长期的,不会改变的,时间一长,增加的成本还是能转移到买家身上。”一位依然淡定的投资者告诉本刊记者,国五条还需要地方政府制定细则并确保实施,“以往很多政策,在中央是雷声很大,但到了地方却雨点很小。何况二手房购买成本提高20%,新房房价肯定也会相应上涨,房价平均值反而会猛增,这是地方政府不愿看到的。”